Investissement locatif en France : défis et opportunités dans un marché en mutation

Le marché immobilier français a connu un ralentissement significatif en 2022, principalement dû à la hausse des taux d'intérêt et aux difficultés d'accès au crédit. Cette situation a particulièrement affecté l'investissement locatif, qui est passé de 25-30% des achats avant 2022 à moins de 20% actuellement, selon Yann Jéhanno, président du réseau d'agences Laforêt.

Les propriétaires bailleurs font face à de nombreuses contraintes qui découragent l'investissement. L'encadrement des loyers dans certaines grandes agglomérations réduit la rentabilité, tandis que le retrait programmé des logements énergivores du marché locatif pose de nouveaux défis. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont bloqués, et depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores ne sont plus considérés comme décents.

Un calendrier strict a été établi pour l'interdiction de location des logements énergivores : les logements classés G ne pourront plus être reloués dès janvier 2025, suivis des F en 2028 et des E en 2034. Cependant, le Premier ministre Michel Barnier a laissé entendre dans sa déclaration de politique générale du 1er octobre 2024 qu'une adaptation de ce calendrier pourrait être envisagée.

La fin du dispositif Pinel, qui offrait des avantages fiscaux en échange de loyers abordables, a également contribué à la désaffection des investisseurs pour le neuf. Auparavant, jusqu'à un logement neuf sur deux était vendu dans le cadre de ce dispositif.

Malgré ces défis, le marché locatif présente encore des opportunités. Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l'immo, souligne que la demande locative n'a jamais été aussi forte, entraînant une augmentation des loyers dans de nombreuses régions. Le délai moyen pour trouver un locataire est désormais d'une semaine, soit quatre jours de moins qu'il y a quelques années.

Des hausses de loyers spectaculaires ont été observées entre 2018 et 2023, notamment dans des départements comme la Charente-Maritime, la Saône-et-Loire et le Lot-et-Garonne, avec une augmentation de 21% en 2023 selon l'observatoire Clameur. Des villes comme Rouen (+9%), Brest (+7%) et Metz (+6%) ont également connu des hausses significatives.

"La pénurie locative qui était autrefois cantonnée aux plus grandes villes est maintenant générale et freine même le recrutement, tant on a du mal à se loger là où on a trouvé un emploi."

Cette situation de pénurie généralisée offre aux propriétaires bailleurs l'assurance d'une faible vacance locative. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, estime qu'un investissement locatif bien choisi peut générer une rentabilité nette de 3% à 5% par an.

Il est important de noter que le marché immobilier français reste l'un des plus importants d'Europe, avec environ 37 millions de logements, dont 58% sont occupés par leurs propriétaires. La classification énergétique des logements, allant de A (très performant) à G (très énergivore), joue un rôle crucial dans les décisions d'investissement, d'autant plus que les logements classés F et G représentent environ 17% du parc immobilier français.

Malgré les défis actuels, le marché locatif français, qui représente environ 40% du parc de logements, continue d'offrir des opportunités pour les investisseurs avisés. La clé du succès réside dans une sélection judicieuse des biens, en tenant compte des nouvelles réglementations et des tendances du marché.